最近有网友说：“国际投行高盛发布了97页报告，这个报告里讲的是，我们的房价从2021年高点跌了20%不算完，到2027年前还得再跌10%。”

这个所谓的长达97页的报告，我们在网上搜索了蛮久，并没有发现。但如果这个预言是真的，今明年掏空家底去买房的话，啥都不干，说不定还得大亏几十万，甚至首付打水票？

那么具体是咋回事？咱们一起来了解一下：

01、

网传高盛预测的依据

网传，高盛亚太区首席经济学家黄卓带队做了一份97页的报告，分析了100个主要城市的房价数据，还参考了国外房地产泡沫破裂的案例。

然后总结了核心：这轮下跌从2021年开始，现在预计只完成了总降幅的40%，预计剩下的60%还在后头，真正触底要等到2027年底。

下面是网传图片的截图：

而之所以会得出这么悲观的结论，大概有三个方面的原因：

第一，房子供给多了，比如前全国商品房待售面积为7.5亿平方米，就算不再建新房，存量起码都得两三年才能消化，供过于求的情况下，价格很难涨上去。

第二，买房的人变少了。以前城镇化快速进程，再加上年轻人确实比较多，所以购房需求快速增长。而现在的情况截然不同，城镇化率接近65%左右，已经进入一个天花板状态。

而且，到2027年，25-39岁主力购房群会减少4200万，相当于这个年龄段总人口的15%。接盘的人少了，价格可能撑不住。

第三，老百姓口袋瘪了：据说，目前居民负债率占比GDP比重高达63.5%，赶上发达国家水平，北京上海房价收入比都在12倍以上，远超国际公认的警戒线，对于普通人来说，买房压力太大，很多人根本就买不起。

02、

政策救市为啥房价没涨上来？

21年房价进入调整周期以来，针对房子的救市措施还是不少的，比如降低首付比例，降低贷款利率，放开限购等等…

针对房子的利好政策可能不亚于数百个，但房价非但没有上来，百城二手房价甚至出现持续30多个月的下跌。

这是为啥？

核心问题还是根本矛盾没解决：人口在减少、房子库存太大、居民债务太高。

这种情况下，政策只能“稳市”，让房价跌得慢点，很难指望它再涨回去了，更别说再涨回最高点。

说白了，目标已经从“托住市场”降级成“稳住别崩得太快”。

03、

市场现在啥情况？

还是挺冷的！

数据显示，1—8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7.0%。

开发商也难受：2025年8月，排名前100的房企实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%，

1-8月累计业绩来看，百强房企实现销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅还在扩大。

到6月份，已经有37家上市房企债务违约，涉及金额超2.7万亿。

而且最近还有一个新麻烦，交屋潮遇上抢贷潮：2025年前5个月全台新成屋交屋量创二十年新高，但买家贷款难批，建商收不回款，搞得断链潮、解约潮频发。

04、

不同城市，差异大

“全国平均”数只能是大概，实际上不同城市命运完全不同：

①北上广深一线城市，预计累计跌幅最高20%，这些地方产业经济较强，人口持续流入，中金预测可能2025年底就能先稳住。

②杭州，南京等二线城市，预计累计跌幅最高25%，但企稳时间估计在2026-2027年。

而且不同的城市产业经济不同，也会存在较大差异，比如南京，武汉这些核心区域压力相对较大一些，去化周期可能要18个月以上，

而合肥成都核心区，相对压力小，房子更好卖一些，预计去化周期在6-10个月。

③产业空心化，人口外流的三四线，情况可能比较惨淡，预计跌幅在40%，甚至有的更高。像这样的城市，房价回到2021年高峰，估计永远不太可能，连中金都说，这些城市谈拐点没意义。

05、

今明年买房，首付要打水漂了？

从目前的趋势来看，其实很明显，如果你买的房子处于人口持续加剧外流的三四线，300万买的，估计三年后只值210万，说不定刚好把首付亏完。

如果你是21年高峰期接的盘，甚至有可能变成“负资产”，房子的市值可能还没有贷款余额多，这种情况在资源枯竭、人口持续流出的城市较为凸显，

如果你是投资客，尤其是高位跟风接盘的，情况可能更惨，政策严控买第二套房的贷款，加上利率高，借钱炒房的人每月还贷压力巨大，很多人被迫低价卖房脱身。

网上有不上大佬说，这次楼市下跌不是普通的周期性波动，而是一个历史性的转折点。

对于咱们普通老百姓来说，房子的金融属性不断褪去光环，逐步回归到居住的本质，这也就意味着，咱们这些真正需要买房的人，未来几年甚至能够等到近十年来最实在的价格。

比如，如果高大佬说的“2027年前还得再跌10%，2027年真正触底，那么现在倒计时，其实并不遥远。

（文中图片来源于网络，侵删）